Was bewegt einen Teil der Menschen zum Erwerb eines Eigenheims ?!

Manche mögen ein Haus auf dem Land oder an Randgebieten zur Stadt. Viele zieht es aber neuerdings wieder direkt in die Citys und deshalb wünschen sie sich nichts sehnlicher als eine hübsche Eigentumswohnung mitten im Zentrum ihrer Lieblingsstadt.

Doch was kann man machen, wenn man nicht in der Lage ist ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, wenn einem das “Bare“ fehlt?                                                                                                                                                             Für viele Bau- und Kaufwillige kommt dann nur eine Finanzierung in Betracht.

Welche Voraussetzungen oder Komponenten sind aber für eine Finanzierung zu beachten?

Zu erst fragen wir uns: Was verhindert Wohneigentum?

Ø       zu hohes Alter

Ø       zu wenig Eigenkapital

Ø       man möchte keine Schulden machen

Ø       man lebt wieder als Single

das sind nur vier Gründe. Sicher kommt auch noch hinzu das man das Risiko einer Finanzierung scheut, weil man nicht die nötige Aufklärung über alle Vorgehens- weisen und Zusammenhänge selbiger informiert ist. Zusätzlich verunsichert die Wirtschaftslage im Allgemeinen manche Menschen, müssen sie doch immer öfter um ihren Arbeitsplatz fürchten.

Absoluter Pluspunkt für den Erwerb von Wohneigentum ist die Entwicklung beim Mietspiegel. Ein weiteres Pro ist die Altersvorsorge, die mit der Immobilie gebildet wird. Eine Mietwohnung die 1950 ca 20€ Miete kostete wurde 2002 bereits für ca 435€ vermietet. In den neuen Bundesländern zahlte man 1993 für eine Wohnung 170€, so musste man für gleichen Wohnraum 2002 schon 325€ Miete aufbringen.

In der heutigen Zeit sind wir bei einer durchschnittlichen Miete von 475€ (Kaltmiete) angelangt. Die durchschnittliche Steigerungsrate liegt bei etwa 5.6% wobei die Lebenshaltungskosten mit rund 1,5% im Verhältnis gestiegen sind. Zum Problem wird dies spätestens im Rentenalter für den Großteil der Bevölkerung.

Langfristig gesehen zahlt sich Wohneigentum aus, der Mieter zahlt langfristig drauf. Für relativ weniger Belastung z. B. 400,-€ Miete gegenüber dem Eigentumskauf mit einer Finanzierungsbelastung von 500,-€ für den gleichen Wohnraum, wobei die Mehrbelastung für die Dauer der Finanzierung in Kauf genommen wird da man nach der Tilgung über 25 Jahre die Immobilie sein Eigen nennt.

Zur Verdeutlichung: Der Quadratmeterpreis bei Mietwohnungen hat sich genau wie der Grundstückspreis in den letzten 40 Jahren  “versechsfacht“.

Bei einer Kaltmiete von 400,-€ und einer jährlichen Steigerung von 3% bei den Mieten zahlt man:

                     >  in 10 Jahren      538,-€

                          >  in 20 Jahren      723,-€

                          >  in 30 Jahren      972,-€

                          >  in 40 Jahren   1.306,-€

Die jährlichen Veränderungen der Wohnungsmieten tragen dazu bei, dass der Mieter ab einem Alter von 65 Jahren immer noch die Belastung der Miete hat und dadurch in der Lebenshaltung einen entscheidenden Nachteil hat.

Somit ist für Alleinstehende und ebenso für Lebensgemeinschaften der Erwerb einer Immobilie bzw Wohneigentum wichtig für die Vorsorge im Alter. Da die Lebenshaltungskosten steigen und die Einnahmen sinken im Vergleich.

Wie könnte also eine Finanzierung aussehen:

In unserem Beispiel gestaltet sich die Finanzierung wie oben:

Bei einer Miete von 500€ und einer jährlichen Steigerung der Miete von 3%, ergibt dies 459.000 € Mietzahlung. Bei der Abtragung der Finanzierung von mtl. 666€ und einer Laufzeit von 30 Jahren kommt eine Summe von 239.000€ zusammen. Das würde eine Ersparnis von 120.000€ bedeuten, bei einer Wertsteigerung von 7,8% hat dieses Objekt aus dem Beispiel, (Finanzierung 100.000€), nun einen Wert der  bei 780.000€ liegt.

Die Elemente der Baufinanzierung:

Ø       Bargeld

Ø       Festgeld, Sparbriefe etc

Ø       Vorhandene Immobilien / Baugrundstück

Ø       Arbeitgeberdarlehen / Verwandtendarlehen

Ø       Zuteilungsreife Bausparverträge

Ø       Fällige Lebensversicherungen

Ø       Muskelhypothek (Grundvoraussetzung ist die Beherrschung der angegebenen Eigenleistung)

Für die Finanzierung sollte ein Kassensturz für die Budgetplanung gemacht werden. Betriebs und Instandhaltungskosten der neuen Immobilie sollten mit 3,00 € pro m² der Wohnfläche berechnet werden.

Beim Posten Einnahmen werden alle Einnahmen gezählt dazu gehört auch das Kindergeld oder sonstige Einkünfte aus Nebenjobs. Beim Posten Ausgaben:

Ø       Haushalt (Ernährung, Kleidung, Gesundheit, Hausrat)

Ø       Telefon

Ø       Versicherungen, Auto/Verkehrsmittel

Ø       Freizeit, Unterhaltung, Reisen

Ø       Betriebs u. Instandhaltungskosten neue Immobilie

Zur Finanzierung gehört es in der Regel ebenfalls, dass dem Kunden ein Eigenkapital zwischen 10% und 20% zur Verfügung steht. Sowie Kapital zur Deckung der Erwerbsnebenkosten.

Das sind:

Ø       Grunderwerbssteuer,   3,5%    des Kaufpreis

Ø       Notarkosten                  1,0%

Ø       Grundbuch                    1,0%

                                             5,5 %

 Als reine Erwerbskosten gelten für einen Makler 3,48%, die ebenso vorhanden sein müssen wie auch die Erwerbsnebenkosten. Wenn man als Bauherr oder als Käufer einer Immobilie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, gibt es bei verschiedenen Geldinstituten auch eine 100%ige oder gar 120%ige Finanzierungsmöglichkeit. Dies geschieht in der Regel allerdings eher selten, so das die Banken vorher in einem Rating abwägen ob Komplikationen mit der Rückerstattung der Finanzierung entstehen könnten. Dies dient dazu das keine Schwierigkeiten im Vorfeld oder während des Bauens entstehen. Keine Finanzierung ist nützlich wenn der Käufer oder der Bauherr diese nicht tragen kann.

Es sollten also stets sämtliche Bauphasen und Bauabschnitte gut durchdacht und sorgfältig geplant sein. Vor dem Abschluss einer Finanzierung sollten auch alle Eventualitäten (z. B. Erwerbslosigkeit, Berufsunfähigkeit etc.) durchleuchtet werden, damit es in solchen Fällen nicht zu "bösen" Überraschungen kommt.